21. November 2019
 

SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Einkaufszentrum Carre' Göttingen KG

SHB verkauft bei Problemfonds Carre Göttingen das Einkaufszentrum

Hamburg/ Göttingen, 30.06.2011. Die Immobilienzeitung teilte ganz aktuell mit, dass die SHB Innovative Fondskonzepte AG das Einkaufszentrum Carre Göttingen verkauft hat. Käuferin soll die Frankfurter Erwe Real Estate sein. Über den Kaufpreis ist einstweilen nichts bekannt geworden. Fest dürfte damit nach Meinung des SG SHB-Vertrauensanwalts Matthias Gröpper stehen, dass der nach Medienberichten von der Insolvenz bedrohte Fonds nach dem Verkauf der namensgebenden Immobilie abgewickelt wird: "Fraglich ist nur, ob für die Anleger noch Geld übrig bleibt. Da nach unserer Einschätzung in einer ganzen Reihe von Fällen Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können, sollten sich Anleger von einem auf das Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen; vielen Anlegern kann erfahrungsgemäß geholfen werden."

Das Einkaufszentrum war der erste Kauf  des gleichnamigen SHB Fonds Das Objekt wurde 1972 erbaut, von 1987 bis 1990 kernsaniert und von 1998 bis 2002 umfassend renoviert. Die Nutzung des Gebäudes mit einer Gesamtfläche von 13.556 m² erfolgt als Einkaufs- und Bürozentrum. Mieter sind unter anderem die Handelskette SATURN und der Drogeriefilialist DM. Im Frühjahr 2006 wurden als zweite Investition 90 % der Kommanditanteile der LEANDA KG erworben. Die LEANDA KG ist eine Objektgesellschaft, die ein Portfolio von 15 Einzelhandelsmärkten der EDEKA-Gruppe hält. 13 Märkte befinden sich in Stadtteilversorgungslagen in Berlin und je einer in Petershagen und in Blankenfelde.

Der Fonds wurde 2004 emittiert. Die Gesellschaft hat bis zur Schließung der Emission im Jahr 2005 ca. 4.000 Anleger geworben.

SHB-Fonds Carre' Göttingen in Insolvenzgefahr?

Hamburg, 11.12.2010. Der zweite Fonds der SHB Innovative Fondskonzepte AG, der unter dem Management der Herren Florian Schuh, Joachim Hilller und Horst Baron entstanden ist, hat nach einem Bericht von investorsinside.de massive Liquiditätsprobleme:

Der Name der SHB AG wurde unter neuem Management in FIHM AG umbenannt, die Probleme sind geblieben. Über den ersten Fonds der SHB, den Businesspark Stuttgart hatte ich bereits berichtet. Auch in diesem zweiten Fonds ist durch jahrelanges Missmanagement die Liquidität aufgebraucht. Mit Schreiben vom 08.10.2010 wurden die Gesellschafter zu einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung geladen. In erster Linie geht es um die Rückzahlungsverpflichtung an die stillen Gesellschafter in Höhe von 7,34 Mio.€. Diese Gesellschafter haben das Recht, aber nicht die Pflicht, Ihren Anteil zu wandeln, oder zu verlängern. Dem sind lediglich 31% oder 2,27 Mio.€ nachgekommen. Das bedeutet, dass die Gesellschaft zum 31.12.2010 einen Betrag in Höhe von 5,07 Mio.€ auszahlen muss. Die Liquidität beläuft sich aber nur auf knapp 800TEUR.   

Die Geschäftsführung stellt schriftlich in Ihrer Einladung fest, dass eine Liquiditätslücke in Höhe von wenigstens 4,0 Mio.€ vorhanden ist und damit die drohende Zahlungsunfähigkeit vorliegt. Dies ist zweifelsfrei ein Grund die Insolvenz zu beantragen. 

Zur Abwehr der drohenden Insolvenz stellt die Geschäftsführung nun drei Optionen vor. Erstens, das Objekt Carré Göttingen zu veräußern. Zweitens, wenn das Objekt nicht veräußert werden kann, dann soll das LEANDA Portfolio veräußert werden. Drittens, wenn Plan A oder B nicht funktionieren, soll eine Kapitalerhöhung durchgeführt werden.  

Warum werden die Gesellschafter nur wenige Wochen bevor die Gesellschaft zahlungsunfähig ist über diesen Umstand informiert? Das zum Jahresende 2010 ein Betrag in Höhe von 7,34 Mio.€ fällig wird, war bekannt. Bereits im Jahr 2007 wurde die Geschäftsführung die faktisch vom damaligen Vorstandsvorsitzenden der SHB AG Horst Baron vertreten wurde, darauf hingewiesen. Der Beirat hatte bereits damals gewarnt, das aus deren Sicht die Gesellschaft diese Verpflichtung zum Jahresende 2010 nicht erfüllen können wird. Auch dies wurde jahrelang ignoriert, auch ein Umstand den die Staatsanwaltschaft interessieren dürfte, so diese Akte im Rahmen der Insolvenz vorgelegt werden sollte. Genau wie im Businesspark Stuttgart wurden Ausschüttungen bezahlt die faktisch nicht aus Gewinnen, sondern aus der Substanz geleistet wurden. Den Anlegern dieses und anderen Fonds wurde vorgegaukelt das der Fonds sich planmäßig entwickelt, eine wichtige Grundlage um die Vertriebsinteressen der nächsten Fonds nicht zu gefährden.  

Nach nicht bestätigten Gerüchten soll ein potentieller Käufer der Immobilie vorhanden sein. Aus meiner Sicht ist das auch die einzige ernst zu nehmende Chance oder Option. Der Fortbestand dieses Unternehmens hängt also von diesem einen “Lucky Punch” ab. Wenn dieser Schlag daneben geht, dann ist die erste Insolvenz eines SHB / FIHM Fonds unausweichlich. Die Muttergesellschaft wird vermutlich nicht in der Lage sein diese Lücke zu schließen. Nach dem Halbjahresbericht verfügt die FIHM AG zum Halbjahr über keine 4 Mio.€ die sie der Tochter zur Verfügung stellen könnte.  Mit 3,8Mio.€ Liquidität zum Halbjahr, ist die FIHM AG selbst relativ knapp bei Kasse, nach Lektüre der Corporate News vom 15.11.2010  hat sich das bis heute auch nicht unbedingt verbessert. Im Falle der Insolvenz des Carree Göttingen Fonds wird auch bei der SHB Innovative Fondskonzepte AG, als Komplementär und Vollhafter dieser KG die Insolvenz wahrscheinlich. Die Auswirkungen auf die Muttergesellschaft FIHM AG sind derzeit nicht absehbar.

Wenn sich nicht ein Käufer für das Objekt Carreé Göttingen innerhalb weniger Tage findet, dann ist es völlig weltfremd anzunehmen, dass ein Verkauf, noch dazu zu den Werten die sich die Geschäftsführung vorstellt, zu realisieren. Alleine für die Due Diligence benötigt ein institutioneller Investor wenigstens 6-8 Wochen. Das Jahr ist aber in ca. 4 Wochen vorbei. 

Die Alternativpläne “B” und “C” sind meiner Meinung nach nur Theorie. Wer will alte EDEKA Märkte mit mittleren Mietvertragslaufzeiten kaufen?  Die Variante mit der Kapitalerhöhung durch die Gesellschafter kann aus meiner Sicht nicht wirklich ernst gemeint sein. “Das Geld ist weg, jetzt brauchen wir neues”, das die Gesellschafter gutes Geld dem schlechten hinterherwerfen ist für mich völlig realitätsfremd.

Das Bittere daran ist, dass egal ob das Unternehmen fort besteht oder nicht, das Geld der Anleger weg ist. Sollte der Verkauf klappen, muss zunächst die Bank, bzw. das verbundene Darlehen abgelöst werden. Der verbleibende Betrag muss so viel ergeben, dass die stillen Gesellschafter ausbezahlt werden können. Das was dann noch übrig bleibt, wird sich zwischen ein paar tausend Euro und bestenfalls 1-3 Mio.€ belaufen. Das von den Anlegern und Ratensparern bisher eingezahlte Eigenkapital ist damit weitestgehend pulverisiert.

Auch für die Stadt Göttingen bleibt zu hoffen, dass diese Katastrophe verhindert werden kann. Das Quartier um das Carreé Göttingen hätte viel Potenzial für eine gesamtheitliche Neuentwicklung gehabt. Zur großen Enttäuschung der Stadt und seiner Bürger, ist von der SHB AG kein Impuls ausgegangen. Hierfür fehlte es aber, sowohl an Kompetenz wie an Weitblick, die SHB war nie ein Projektentwickler und bis auf einige Versuche des ehemaligen Fondsmanagers Uwe Duchard ist nichts passiert. Dessen Versuche wurden von Vertretern der Stadt im Jahr 2009 anlässlich der Expo Real, wie folgt kommentiert: “die Vorstellungen der SHB waren völlig abwegig und entsprachen nicht den Wünschen der Stadt”. Die Sparkasse hatte ihr Gebäude an den Textilfilialisten Fritz Knapp und sein Modelabel New Yorker verkauft. Die seit Jahren leer stehende Fläche hinter dem Carreé, das ehemalige Stadtbad, wurde 2009 an die  Delta Bau AG in Hannover verkauft, im Februar 2010 hat diese Ihre Pläne der Öffentlichkeit vorgestellt und im Frühjahr 2011 soll mit dem Bau begonnen werden. Das Carreé Göttingen wird also nicht Teil einer Projektentwicklung werden, was daraus wird und was für Konsequenzen sich hieraus für die Stadt ergeben bleibt abzuwarten.

Quelle: http://www.investorsadvice.de/tag/shb-fonds-zahlungsunfahig/

SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Einkaufszetrum Carre' Göttingen KG

Nach eins kommt zwei...

Die SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Einkaufszentrum Carré Göttingen KG ist der zweite geschlossene Immobilienfonds der SHB Innovative Fondskonzepte AG. Der Prospekt stammt aus dem Jahr 2004, der Fonds wurde 2005 mit 4.059 Gesellschaftern geschlossen. Das Fondsvolumen ist mit ca. 233 Mio. Euro prospektiert, davon ca. 104 Mio. Euro Eigenkapital (ca. 44,5 %), 126,5 Mio. Euro Fremdkapital (ca. 54 %) und ca. 2,5 Mio. Euro weitere Mittel. Die Laufzeit des Fonds ist bis 2034 prospektiert. Die prospektierte Rendite liegt zwischen ca. 8 und 9,5 %.

Wieder wurden Kleinanleger durch die Möglichkeit der Beteiligung über Raten geworben

Anleger konnten sich in fünf verschiedenen Beteiligungsformen an dem Fonds beteiligen. Vier der Beteiligungsformen sind Kommanditbeteiligungen (Renditemaxx, Clevere Kombi, Immorente Plus, Immorente), die fünfte eine Stille Beteiligung (Classic). Die sogenannten Vollzahler (Renditemaxx ) haben ihre Einlage sofort in voller Höhe geleistet, die sogenannten Halbzahler (Clevere Kombi) haben zunächst die Hälfte ihrer Einlage geleistet und die andere Hälfte in Raten, die sogenannten Anzahler (Immorente Plus) haben zunächst 5 % ihrer Einlage geleistet und den übrigen Teil in monatlichen Raten und die sogenannten Ratenzahler (Immorente) haben ihre gesamte Einlage in monatlichen Raten geleistet. Die Stillen Gesellschafter (Classic) haben ihre Einlage sofort in voller Höhe geleistet. Die Mindestbeteiligung der Kommanditisten liegt bei 7.000 Euro, die der Stillen Gesellschafter bei 50.000 Euro. In Verbindung mit den verschiedenen Kommandit-Beteiligungsformen konnte der Fonds auch Kleinanlegern angeboten werden.

Äußerst offensive Schätzung der Wertentwicklung

Der Fonds hat zunächst ca. 34 Mio. Euro in das Einkaufszentrum Carré Göttingen investiert. Daneben hat er ca. 41 Mio. Euro in ein Portfolio von Einzelhandelsimmobilien in Berlin investiert und dazu 90 % der Objekt-KG erworben. Daneben sollten Investitionen in einen breit gestreuten Aktienfonds der DWS zur Liquiditätsreserve erfolgen. Der Wertzuwachs des Aktienfonds ist mit durchschnittlich 7,9 % p.a. kalkuliert worden.

Die Hälfte des Geldes soll zurückgezahlt werden

Voll- und Halbzahlern ist eine gewinnunabhängige Ausschüttung in Höhe von 6 (bis 50 T€) bzw. 7 (ab 50 T€) % ab der Einlageleistung zugesagt worden. Zudem haben sie nach dem Gesellschaftsvertrag das Recht, zum 31.12.2016 jeweils 50 % ihrer Einlage zurückzufordern. Im Übrigen ist eine Kündigung der der Beteiligung erstmalig zum 31.12.2019 möglich.

Stille Gesellschafter bekommen trotz Verlusten Geld

Den Stillen Gesellschaftern ist eine vorrangige gewinnunabhängige Ausschüttung in Höhe von 8 % zugesagt worden. Die Beteiligung hat eine feste Laufzeit bis zum 31.12.2010. Zudem kann die Beteiligung zu diesem Termin in Kommanditkapital (Renditemaxx) gewandelt werden.